Airbnb em condomínios:

STJ altera regras e Curitiba avança com regulamentação própria

O mercado de locação por curta temporada no Brasil vive uma virada histórica provocada por duas forças simultâneas: uma decisão de impacto nacional no Superior Tribunal de Justiça (STJ) e uma movimentação legislativa pioneira na Câmara Municipal de Curitiba. Para investidores, proprietários e síndicos, o cenário de informalidade e incertezas está chegando ao fim, dando lugar a regras rígidas de convivência e tributação.

O impacto nacional: o veredicto do STJ e a regra dos 2/3

A Segunda Seção do STJ uniformizou o entendimento de que a locação contínua de imóveis por plataformas como o Airbnb desvirtua a finalidade estritamente residencial de um edifício. Ao equiparar a atividade a um serviço de hospedagem atípico, a Corte estabeleceu um critério definitivo para as assembleias gerais:

- A exigência do quórum qualificado: caso a convenção do condomínio seja omissa ou determine uso estritamente residencial, a liberação das locações de curta temporada exige a aprovação de dois terços (2/3) de todos os condôminos (art. 1.351 do Código Civil).

- A linha de defesa dos prédios: sem atingir essa expressiva votação de 2/3, a prática de locação por diárias curtas pode ser legalmente proibida pela administração do condomínio.

Essa decisão não é uma lei que proíbe o Airbnb automaticamente em todos os prédios, mas serve como a diretriz oficial para o Judiciário brasileiro. Qualquer condomínio que acionar a Justiça para barrar locatários temporários com base na falta do quórum de 2/3 terá ganho de causa praticamente garantido.

O cenário local: o projeto de lei que tramita em Curitiba

Se no âmbito jurídico o cerco se fechou através do quórum, no âmbito municipal, Curitiba desponta na vanguarda do ordenamento urbano. Tramita na Câmara Municipal o Projeto de Lei Ordinária nº 005/2025, de autoria do vereador Tico Kuzma (PSD).

Atendendo a uma demanda histórica de sindicatos de hotelaria, gastronomia e da Feturismo, o projeto foca no que chama de "justiça fiscal", obrigando o setor de locação por aplicativo a competir de forma equilibrada com a rede hoteleira tradicional.

O que prevê o projeto de lei de Curitiba:

- Limite de dias: a normativa se aplicará a imóveis residenciais locados total ou parcialmente por até 120 dias ao ano.

- Obrigações fiscais e cadastrais: os proprietários deverão registrar o imóvel na Prefeitura de Curitiba como atividade econômica e realizar o pagamento de ISS (Imposto sobre Serviços).

- Profissionalização (Cadastur): quem realizar a gestão empresarial de mais de três unidades imobiliárias será obrigado a se registrar no Cadastur (Cadastro Prestadores de Serviços Turísticos).

- Segurança de dados: os anfitriões serão obrigados a manter um banco de dados digital com as informações e documentos de todos os hóspedes por, no mínimo, 90 dias após o check-out. As plataformas digitais só poderão anunciar imóveis que comprovem o cumprimento de todas as exigências municipais.

O projeto teve sua tramitação avançada pelas comissões temáticas e passou por uma audiência pública para ouvir anfitriões, representantes das plataformas digitais e o setor hoteleiro. Recentemente, a proposta ganhou tração e segue em fase final de análise e ajustes nas comissões técnicas da Câmara Municipal de Curitiba, preparando-se para ser liberada para votação definitiva no plenário.

O próximo passo para síndicos, anfitriões e investidores

A união da jurisprudência do STJ com a iminente legislação de Curitiba exige proatividade de quem gerencia ou investe no mercado imobiliário:

- A soberania do condomínio continua superior: o projeto de lei de Curitiba deixa claro que as novas exigências municipais devem respeitar expressamente as decisões de cada condomínio. Ou seja, mesmo que o proprietário pague o ISS e registre o imóvel na prefeitura, ele ainda precisará da autorização (ou da não proibição) da assembleia do seu prédio.

- Convocação de assembleias urgentes: síndicos curitibanos devem pautar o assunto para debater e votar os rumos da locação de curta temporada, registrando em ata se o condomínio atingiu ou não o quórum de 2/3 para permitir a prática.

- Controle rígido de acesso: se aprovada pelos moradores, a convenção deve ser atualizada para exigir que o anfitrião forneça a lista de hóspedes e documentos (RG, CPF ou passaporte) com antecedência à administração, repassando a ele a responsabilidade integral por quebras de sossego e danos nas áreas comuns.

A regulamentação do shortstay em Curitiba veio para ficar e visa garantir segurança urbana, arrecadação justa e sossego coletivo. Estar um passo à frente dessas mudanças é o que diferenciará uma gestão de condomínio eficiente de uma administração exposta a riscos jurídicos.