A Reforma Tributária está redesenhando a estrutura fiscal do país e promete alterar de forma significativa a tributação sobre imóveis e locações.

Segundo os especialistas em direito imobiliário do escritório Brotto Campello – Advogados Associados, de Curitiba, o novo modelo trará desafios e exigirá planejamento tributário detalhado para incorporadoras, holdings e investidores.

Com a reforma, o Brasil adotará dois novos impostos: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Esses tributos substituirão PIS, Cofins, ICMS, IPI e ISS, simplificando o sistema, mas também ampliando o alcance tributário.

Hoje, a locação de imóveis não paga ISS — pois não é considerada prestação de serviço —, mas passará a ser tributada pelo IBS e CBS, alterando completamente a lógica atual do setor. 'Trata-se de uma mudança estrutural que exige que investidores e administradores de imóveis reavaliem suas estratégias de tributação e estrutura societária', explica dra. Natália Brotto, sócia do escritório Brotto Campello, Advogados Associados.

Pessoa física: o aluguel continua no IR, mas com possíveis acréscimos.

Atualmente, pessoas físicas que recebem aluguéis são tributadas pelo Imposto de Renda (IRPF), com alíquotas progressivas de 0% a 27,5%, conforme a renda mensal. Na prática, o valor efetivo pago costuma ser menor devido às deduções (dependentes, saúde, educação). Embora a sistemática de tributação das pessoas físicas não sofra alteração direta com a reforma tributária, o tema ganha relevância diante da tendência de equiparação entre pessoas físicas e jurídicas que exploram a locação de forma habitual, especialmente para quem possui múltiplos imóveis e elevada renda proveniente de aluguéis.

Empresas que atuam na locação de imóveis próprios — principalmente holdings familiares —, geralmente tributam pelo Lucro Presumido, com carga total entre 8% e 14,3%. Com o novo sistema, o PIS e Cofins (3,65%) serão substituídos por IBS + CBS, com alíquota combinada estimada de 8,4%.

“Esse aumento nominal será parcialmente compensado por redutores aplicáveis ao setor de locações, mas ainda representa maior atenção no planejamento fiscal das empresas”, enfatiza dra. Natália Brotto.

Transição gradual até 2033.

A implantação do novo modelo será gradual, entre 2026 e 2032, com vigência plena em 2033. Durante o período de transição, os dois sistemas coexistirão, exigindo atenção redobrada da contabilidade e ajustes estratégicos para compensação de créditos.

O sistema prevê uma alíquota-padrão de 28%, com redutores específicos por setor. No caso da locação de imóveis, o redutor será de 70%, resultando em alíquota efetiva de 8,4%.

Além disso, haverá um redutor social de R$ 600 por imóvel residencial alugado, aplicado antes do cálculo da alíquota. Esse abatimento estimula o mercado de imóveis populares e amplia o acesso à moradia.

A nova legislação redefine o alcance do IBS e da CBS, ao prever que determinadas formas de utilização de imóveis de uso próprio pertencentes a pessoas jurídicas poderão ser alcançados pela tributação, mesmo sem cobrança de aluguel — o que demanda atenção especial das holdings familiares.

Já o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) será padronizado nacionalmente, com base de cálculo no valor de mercado e alíquotas progressivas, o que tende a aumentar a tributação sobre heranças e doações.

Quem passa a ser contribuinte.

Com a reforma, pessoas físicas poderão ser consideradas contribuintes de IBS e CBS se: possuírem quatro ou mais imóveis alugados; e tiverem renda anual de locação superior a R$ 240 mil (cerca de R$ 20 mil mensais).

Na prática, isso significa que quem vive de renda imobiliária será equiparado a uma empresa para fins fiscais.

A Reforma Tributária marca o início de uma nova era para o mercado imobiliário brasileiro. Segundo dra. Natália Brotto, o momento é de análise e reestruturação: simular cenários, rever modelos societários e alinhar a contabilidade para garantir segurança jurídica e eficiência fiscal.

“Os próximos anos exigirão método, estratégia e acompanhamento técnico constante. O mercado imobiliário terá de se reinventar diante do novo sistema tributário.”

— Brotto Campello, Advogados Associados

Sobre o escritório Brotto Campello – Advogados Associados.

Com sede em Curitiba (PR), o Brotto Campello é referência em Direito Imobiliário, Tributário e Empresarial, assessorando construtoras, incorporadoras, investidores e holdings patrimoniais em todo o Brasil.

Matéria produzida pela Agência Basetag.

Conteúdo editorial e estratégia de comunicação: @tatigielow

Fontes: Especialistas do escritório Brotto Campello – Advogados Associados (Curitiba/PR)